长江宏观·赵伟 | 预售制度的“忧”与“思”

报告要点

以邻为鉴,加强预付款监管和质量监督,或是保证预售制度有效运行的关键
近年来,有关“取消商品房预售”的讨论多次出现,均未成行。我国商品房预售制度建立近25年,促进房地产行业快速发展的同时,也对应着高杠杆和信息不对称,市场风险和交易问题随之产生。自2005年央行首次公开建议“取消商品房预售制度”以来,相关讨论几乎每年出现,但并未影响预售制在全国施行。
全球来看,房屋预售并非我国特有,多个经济体均有类似制度,具体形式略有差异。日本、新加坡等采用预售许可管理制度,对房屋预售条件有严格要求;美欧主要经济体预售许可管理相对宽松,主要由交易双方通过律师自行协商交易。尽管形式不同,但它们在预售资金使用、交付质量监督等方面,监管均极为严格。我国预售许可制度与日本等较为相似,但在监管方面存在一定不足。
以邻为鉴,加强预付款监管和质量监督,或是保证预售制度有效运行的关键。中短期来看,预售制度若发生变化,或对房地产市场和企业、以及地方财政产生一定影响。国际经验表明,房屋预售形式或受国情影响呈现差异,但严格的配套监管是预售制度有效运行的重要保证。当前,我国尚未形成全国统一的预售监管体系,加强预付款监管和质量监督,或是未来完善预售制度的关键所在。

报告正文

国内热点
预售制度的“忧”与“思”

事件:广东房地产协会就“商品房预售许可事项调整”征集意见,引发市场关注。
(资料来源:新华网,长江证券研究所)
点评:
近日,广东就“商品房预售许可事项”征集意见,引发市场关注。我国商品房预售制度的建立,与房地产行业的发展历程息息相关。上世纪70、80年代,我国住房供不应求,加快住房供应成为客观需求。1994年,我国正式颁布《城市房地产管理法》,同年出台《城市商品房预售管理办法》,正式实施商品房预售制度。近期,广东住建厅建议“逐步取消商品房预售制度”、广东房地产协会就此向副会长单位征集意见,引发颇多关注。商品房预售制度实施近25年,促进房地产行业快速发展的同时,市场风险和交易问题也随之产生。商品房预售为房企提供增量资金,有利于房企降低资金成本、提高资金周转,促进了房地产行业的快速发展。然而,预售制度也对应着高杠杆和信息不对称,相关弊端也逐步显现。从资金方面来看,开发过程中,房企自筹资金仅三成左右,这意味着房企在开发阶段即将大部分风险转移给银行和购房者;考虑到我国尚未形成完整的预付款监管体系,若风险爆发,购房者或将承担较大损失。从住房交易来看,预售模式下信息不对称,房屋质量、面积和交付期限等问题也值得担忧。近十余年,关于“是否取消预售制度”的讨论曾多次出现,但最终并未成行。21世纪初以来,伴随预售制度弊端显现,关于这一制度是否应该取消的问题已经引发诸多讨论。2005年,央行曾在《2004 中国房地产金融报告》提出,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”,建议考虑取消房屋预售制度,引发广泛关注。2006年两会期间,33位全国人大代表签名提交议案,建议修改城市房地产管理法,取消房地产预售制度。此后,关于“是否取消预售制度”的讨论曾多次出现,但并未影响预售制在全国施行。全球视角来看,房屋预售制度并非我国独有,多数经济体均有类似制度,具体形式略有差异。预售制度作为房企融资和分散风险的重要手段,有助于降低未来需求的不确定性,在欧美和亚洲多数发达经济体中均有应用。受发展状况、信用发展水平等因素影响,不同经济体的预售制度内容存在一定差异,主要体现在是否需要政府给予预售许可、预付款支付方式和用途等方面。一般而言,日本、新加坡和中国香港等新兴经济体,采用预售许可管理制度,对房屋预售条件有严格要求;而美欧等西方经济体预售许可管理制度相对宽松,主要由交易双方通过律师签订合同交易。这些经济体预售制度的共同点是,预售监管极为严格,包括预售资金监管、信息披露制度、房屋质量监督等。日本、新加坡等经济体,实行预售许可管理制度,并对预收款的保存和使用进行严格监管。例如,日本要求房企完成“预售房定金保全措施”的前提下,获得政府部门批准的建筑许可后方能进行房屋预售;这一保全措施下,房企与购房者签订预售房交易合同时,必须向金融机构申请购买者交付定金的保险或担保,以防止开发工程中断造成购房者定金损失,降低购房者资金风险。此外,日本政府规定房企有义务就房屋交付时候的详细情况做出保证。新加坡和马来西亚也实行严格的预售许可制度,并要求预付定金必须存入银行指定账户,用作房屋建设,购房者按照施工进度分期支付房款。欧美主要经济体,预售许可管理较为宽松,但对预收款和房屋交付的监管极为严格。欧美多数国家预售许可管理制度相对宽松,主要由买卖双方通过律师自行签订预售合同自行交易,但对预收款的去向和用处进行严格监管。以美国为例,美国房地产开发商销售房屋前,向州政府递交企划书,其中包含房屋各种属性,具备严格的法律效力,获得批准后即可售房。预售合同签订后,全部预付款均存入第三方托管公司,当房屋竣工、房主取得政府颁发的入住证后才转交给开发商。这个过程中,建房资金多由房企自筹,在很大程度上避免了开发商滥用预付款的可能,降低资金风险。此外,入住证由当地政府检验房屋质量后才能予以颁发,能够有效保证房屋质量。国际比较来看,我国预售许可制度与日本、新加坡等较为相似,但监管范围和力度存在一定不足。《城市房地产管理法》规定,商品房预售款必须用于有关的工程建设,但当前我国尚未确立全国性的统一监管框架。近年来,部分地方陆续出台相关法规,以政府监管模式(广州、青岛等)、商业银行监管模式(上海、南京等)、以及联合监管模式(重庆、济南等)这3种模式为主。其中,引入第三方机构的联合监管模式相对较优 。考虑到第三方机构多受聘于房地产开发商,无法实现完全独立,叠加联合监管模式本身普及率较低,我国在预付款资金监管、预售房建设质量监督等方面仍存在不足。以邻为鉴,加强预付款监管和质量监督,或是保证预售制度有效运行的关键所在。当前,期房占我国住宅商品房销售面积的八成左右、预收款占房地产开发资金来源三成左右,预售制度如若发生变化,或对房地产市场及企业产生一定影响;此外,考虑到土地出让金是地方财政收入的重要来源,预售制度变化或对企业拿地进而地方财政产生潜在影响。国际经验表明,房屋预售形式或受国情影响呈现差异,但严格的配套监管是预售制度有效运行的重要保证。当前,我国尚未形成全国统一的预售监管体系,加强预付款监管和质量监督,或是未来完善预售制度的关键所在。经过以上分析,可以发现:
1)近期广东房地产协会就“取消商品房预售制度”征询意见。商品房预售制度在我国实施近25年,是房地产市场运行的基础制度之一。广东住建厅建议“逐步取消商品房预售制度”、广东房地产协会就此征集意见,引起市场较多关注。
2)预售制度实施近25年来,关于是否取消这一制度的讨论数次出现,最终均未成行。预售制度促进房地产市场快速发展的同时,也对应着高杠杆和信息不对称,使得房地产开发风险过多转移至银行和购房者,购房者合法权益受损的现象也时有发生。2005年以来,关于是否取消预售制度的争论时有发生。
3)从全球视角来看,房屋预售制度并非我国特有,多个经济体均有类似制度,具体形式略有差异。日本、新加坡和中国香港等新兴经济体,采用预售许可管理制度,对房屋预售条件有严格要求;而美欧等西方经济体预售许可管理制度相对宽松,主要由交易双方通过律师自行协商交易。
4)海外经验表明,严格的预收款监管和房屋交付质量监督,是保证预售制度有效运行的关键。尽管日本、新加坡与欧美经济体在预售许可管理、预售款用途上存在差异,但它们普遍采取严格的监管措施,包括预售资金监管、交付质量监督等。
5)我国预售监管体系有待完善,加强预付款监管和质量监督,或是保证预售制度有效运行的关键。当前,我国尚未形成全国统一的预售监管体系,地方预售监管以政府监管和商业银行监管为主,引入第三方机构的联合监管也相对较少。以邻为鉴,加强预付款监管和质量监督,或是未来完善预售制度的关键所在。
【本文推送内容节选自长江研究已发布报告,报告原文请见2018年9月25日发布的研究报告《预售制度的“忧”与“思”》】

风险提示



1.宏观经济或监管政策出现大幅调整;
2.海外经济政策层面出现黑天鹅事件。

研究报告信息



证券研究报告:预售制度的“忧”与“思”
对外发布时间:2018年9月25日
报告发布机构:长江证券研究所
参与人员信息:
赵伟 SAC编号:S0490516050002邮箱:[email protected]
张蓉蓉 邮箱:[email protected]
顾皓卿邮箱:[email protected]

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评级说明及声明

评级说明
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公司评级:报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅度相对于同期沪深300指数的涨跌幅度为基准,投资建议的评级标准为:买入:相对于大盘涨幅大于10%;增持:相对于大盘涨幅在5%~10%;中性:相对于大盘涨幅在-5%~5%之间;减持:相对于大盘涨幅小于-5%;无投资评级:由于我们无法获取必要的资料,或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件,或者其他原因,致使我们无法给出明确的投资评级。
重要声明
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